Razumijevanje omjera duga i prihoda za hipoteku

Vaš omjer duga i prihoda, ili DTI, igra veliku ulogu u tome jeste li spremni i sposobni ispuniti uvjete za hipoteku. To je postotak vašeg prihoda koji ide za plaćanje vaših mjesečnih dugova i pomaže zajmodavcima da odluče koliko možete posuditi. DTI je važan koliko i vaš kreditni rezultat i stabilnost posla, ako ne i više.

NerdWallet Vodič za COVID-19 Dobijte odgovore na pitanja o hipoteci, putovanjima, financijama – i održavanju mira. ISTRAŽITE NAŠ VODIČ

Izračunajte svoj DTI

Kako se izračunava omjer duga i prihoda

Zajmodavci izračunavaju vaš omjer duga i prihoda dijeleći vaše mjesečne obveze duga s vašim prihodom prije poreza ili bruto. Većina zajmodavaca traži omjer od 36% ili manje, iako postoje iznimke, koje ćemo u nastavku.

"Omjer duga i prihoda izračunava se dijeljenjem vaših mjesečnih dugova s ​​vašim prihodom prije oporezivanja.”

DTI ponekad izostavlja mjesečne troškove kao što su hrana, režije, troškovi prijevoza i zdravstveno osiguranje, između ostalog; zajmodavci možda neće uzeti u obzir ove troškove i mogu vam odobriti da posudite više nego što želite platiti. Stoga imajte na umu ove dodatne obveze dok procjenjujete koliko ste spremni platiti svaki mjesec.

Poželjet ćete najniži mogući DTI ne samo da biste se kvalificirali kod najboljih hipotekarnih zajmodavaca i kupili dom koji želite, već i da biste osigurali da možete platiti svoje dugove i živjeti udobno u isto vrijeme.

» VIŠE: 5 savjeta za pronalaženje najboljih hipotekarnih zajmodavaca

Vrste omjera duga i prihoda

Omjer prednjeg dijela

Također poznat kao omjer kućanstava, front-end DTI je iznos u dolarima vaših troškova vezanih uz kuću - vaše buduće mjesečne isplate hipoteke, poreza na imovinu, osiguranja i naknada za udruge - podijeljen s vašim mjesečnim bruto prihodom.

Omjer back-end

Vaš stražnji DTI uključuje sve ostale dugove koje plaćate svaki mjesec - kao što su kreditne kartice, studentski zajmovi, osobni zajmovi i zajmovi za automobil - uz troškove vezane uz kuću. Povratni omjeri obično su nešto viši jer uzimaju u obzir sve vaše mjesečne obveze duga.

Koji je omjer DTI važniji?

Dok hipotekarni zajmodavci obično gledaju na obje vrste DTI-a, pozadinski omjer često ima veći utjecaj jer uzima u obzir cjelokupno opterećenje duga.

Zajmodavci se obično usredotočuju na pozadinski omjer za konvencionalne hipoteke – zajmove koje nude banke ili internetski hipotekarni zajmodavci, a ne kroz programe koje podupire država. Ako je vaš front-end DTI ispod 28%, to je sjajno. Ako je vaš stražnji DTI ispod 36%, to je još bolje.

Kada se prijavljujete za hipoteke koje podupire država, kao što je zajam FHA, zajmodavci će pogledati oba omjera i mogu uzeti u obzir DTI koji su veći od onih potrebnih za konvencionalnu hipoteku: do 50% za zadnji omjer.

U idealnom slučaju, ipak biste željeli zadržati svoje DTI što je moguće niže, bez obzira na ograničenja zajmodavca. Niži DTI pomoći će vašem kreditnom rezultatu, što će vam pomoći da dobijete nižu kamatnu stopu na hipoteku.

» VIŠE: Kako dobiti najbolje hipotekarne stope

» VIŠE: Pogledajte najbolje zajmodavce za zajmoprimce s niskom kreditnom ocjenom

DTI nije potpuna mjera pristupačnosti

Iako su DTI važni pri dobivanju hipoteke, nisu dovoljni kada je u pitanju da vam pomognu da shvatite što si možete priuštiti, kaže Ira Rheingold, izvršna direktorica Nacionalnog udruženja zagovornika potrošača.

„Možete imati ove opće smjernice o omjeru duga i prihoda“, kaže on, „ali veće je pitanje hoćete li, nakon što platite hipoteku, imati dovoljno novca da spojite kraj s krajem?”

Budući da DTI ne uzimaju u obzir troškove kao što su hrana, zdravstveno osiguranje, režije, plin i zabava, htjet ćete imati proračun izvan onoga što vaš DTI označava kao "pristupačan" za vas. Ciljanje ispod 36% pozadinskog cilja je idealno.

Ovo je posebno važno jer DTI računaju vaš prihod prije poreza, a ne ono što zapravo nosite kući svaki mjesec.

» VIŠE: Koliko kuće možete priuštiti?

Kako smanjiti svoj DTI

Što je veći vaš DTI, veća je vjerojatnost da ćete se boriti s kvalificiranjem za hipoteku i mjesečnim plaćanjem hipoteke.

Postoji nekoliko načina za smanjenje omjera duga i prihoda:

• Izbjegavajte preuzimanje dodatnih dugova.

• Ne kupujte velike kupnje na kredit prije nego što kupite dom.

• Pokušajte otplatiti što je moguće više svog trenutnog duga prije nego što podnesete zahtjev za hipoteku.

» VIŠE: Potražite pomoć za snižavanje DTI

Iako je povećanje plaće na poslu još jedan način da smanjite svoj DTI, možda ga nećete moći brzo dobiti. Zato je bolje izbjegavati zaduživanje i raditi na smanjenju duga koji imate.

U većini slučajeva zajmodavci neće uključiti dugove na rate kao što su plaćanja za automobil ili studentski zajam kao dio vašeg DTI-a ako imate samo nekoliko mjeseci da ih otplatite.

Ako je vaš DTI visok, nemojte se još prijaviti

Ako je vaš omjer duga i prihoda iznimno visok – recimo 50% ili više – vjerojatno biste trebali pričekati da obavite kupnju kuće.

“Najbolji način da smanjite svoj DTI je smanjivanje duga koji imate i izbjegavanje preuzimanja više.”

"Nema ništa loše u tome da kažem: "Moram čekati još godinu dana prije nego što kupim kuću"," kaže Rheingold. Predlaže da dovedete svoje financije u red kako biste se predstavili kao netko tko ima dobru kreditnu sposobnost i nema puno dugova.

Prije nego što sjednete s zajmodavcem, korištenje hipotekarnog kalkulatora jedan je od načina da shvatite razumno plaćanje hipoteke za vas.

Što je niži vaš omjer duga i prihoda, to ste sigurniji za zajmodavce - i bolje će vaše financije.