Bez obzira jeste li već sigurni da je FHA zajam pravi za vas ili još uvijek pokušavate shvatiti što je FHA, sve smo raščlanili. Nema potrebe da prolazite kroz FHA priručnik; pronađite odgovore na sva vaša FHA FAQ upravo ovdje.
Što je FHA zajam?
FHA zajam je hipoteka koju osigurava Federalna stambena uprava. Sa minimalno 3.Predujam od 5% za zajmoprimce s kreditnim rezultatom od 580 ili više, FHA zajmovi popularni su među prvim kupcima kuće koji imaju malo ušteđevine ili imaju kreditne probleme.
FHA osigurava hipoteke koje izdaju zajmodavci, kao što su banke, kreditne unije i nebanke. To osiguranje štiti zajmodavce u slučaju neplaćanja, zbog čega su zajmodavci FHA spremni ponuditi povoljne uvjete zajmoprimcima koji se inače ne bi kvalificirali za stambeni zajam. Samo zajmodavac koji je odobrio FHA može izdati zajam osiguran FHA.
“Samo zajmodavac kojeg je odobrio FHA može izdati zajam osiguran FHA.”FHA stambeni zajam može se koristiti za kupnju ili refinanciranje obiteljskih kuća, višeobiteljskih kuća s dvije do četiri jedinice, višestambenih zgrada i određenih industrijskih kuća.
Određene vrste FHA kredita također se mogu koristiti za novu izgradnju ili za renoviranje postojećeg doma.
» VIŠE: Izračunajte plaćanje zajma FHA
Što je FHA?
Federalna stambena uprava - poznatija kao FHA - bila je dio U.S. Odjel za stanovanje i urbanizam od 1965. godine. Ali FHA je zapravo započela više od 30 godina prije toga, kao sastavnica New Deala.
Osim sloma burze i suše Dust Bowl, Velika depresija dovela je do pucanja balona na tržištu nekretnina. Do početka 1933., otprilike polovica američkih vlasnika kuća nije platila svoje hipoteke.
FHA je stvorena kao dio Nacionalnog stambenog zakona iz 1934. kako bi zaustavila val ovrha i pomogla da vlasništvo nad kućama postane pristupačnije. Ustanovio je predujam od 20% kao novu normu osiguranjem hipoteka za do 80% vrijednosti kuće — prije su vlasnici kuća bili ograničeni na posudbu od 50%-60%.
Danas FHA osigurava kredite za oko 8 milijuna obiteljskih kuća.
» VIŠE: Činjenice o FHA stambenim zajmovima
Koje su razlike između FHA zajma i konvencionalnog zajma?
Lakše je kvalificirati se za FHA zajam nego za konvencionalni zajam, koji je hipoteka koja nije osigurana ili zajamčena od strane savezne vlade.
-
FHA zajmovi omogućuju niže kreditne rezultate od konvencionalnih zajmova i, u nekim slučajevima, niže mjesečne isplate hipotekarnog osiguranja.
-
Pravila FHA-e su liberalnija u vezi s darivanjem novca za predujam od obitelji, poslodavaca ili dobrotvornih organizacija.
-
FHA zajmovi mogu uključivati troškove zatvaranja koji nisu potrebni za konvencionalne zajmove.
» VIŠE: Detalji o FHA vs. konvencionalni krediti
Koje su vrste FHA kredita?
FHA nudi razne mogućnosti zajma, od prilično standardnih zajmova za kupnju do proizvoda dizajniranih da zadovolje vrlo specifične potrebe. Evo pregleda FHA zajmova koji se obično koriste za kupnju kuće:
» VIŠE: Saznajte više o FHA 203(k) zajmovima i zajmovima iz naslova I
| Osnovna stambena hipoteka 203(b) | Može se koristiti za kupnju ili refinanciranje primarnog stanovanja uz nisku minimalnu kaparu. | Ne može se koristiti za kupnju kuće kojoj je potrebno više od 5000 USD za popravak. |
| 203 (k) Hipoteka za rehabilitaciju | Može se koristiti za financiranje gornjeg dijela za fiksiranje. | Troškovi rehabilitacije moraju premašiti 5000 USD, ali popravci ne mogu potrajati više od šest mjeseci. Popravke mora izvesti kvalificirani stručnjak. |
| Građevinski zajam | Može se koristiti za kupnju zemljišta i financiranje izgradnje nove kuće. | Teže je i dugotrajnije se kvalificirati za ovu vrstu zajma. |
| Naslov 1 Zajam za poboljšanje imovine | Može se koristiti za poboljšanje doma i može nadopuniti zajam od 203 (k). Ovaj zajam možete dobiti bez refinanciranja. | Možete posuditi samo do 25.000 USD za obiteljsku nekretninu (ili 25.090 USD za mobilne kućice koje uključuju zemljište) i 60.000 USD za višeobiteljsku kuću. |
| Energetski učinkovita hipoteka | Može se koristiti za poboljšanja koja čine dom energetski učinkovitijim. | Dom mora biti profesionalno ocijenjen da bi se kvalificirao. Poboljšanja se moraju smatrati isplativim. |
FHA kreditni limiti
Bez obzira koju vrstu FHA zajma tražite, postojat će ograničenja u iznosu hipoteke. Ove granice variraju od županije. Ograničenja zajma FHA u 2021. kreću se od 356.362 USD do 822.375 USD.
Gornja granica za FHA zajmove za obiteljske kuće u niskobudžetnim okruzima je 356.362 dolara. Primjer je Lucas County, Ohio, gdje se nalazi Toledo. Gornja granica za FHA zajmove u okruzima s najvećim troškovima je 822.375 dolara - na primjer okrug San Francisco, Kalifornija.
Neke županije imaju cijene stanova koje padaju negdje između, tako da su i FHA limiti zajma u sredini. Primjer je Denver County, Colorado, gdje je ograničenje zajma FHA za 2021. 596.850 USD. Možete posjetiti web stranicu HUD-a kako biste pronašli ograničenje zajma FHA u bilo kojoj županiji.
» VIŠE: Pogledajte koliko si doma možete priuštiti
Kako se kvalificirati za FHA zajam
Morat ćete zadovoljiti niz uvjeta da biste se kvalificirali za FHA zajam. Važno je napomenuti da su ovo minimalni zahtjevi FHA-e i zajmodavci mogu imati dodatne odredbe. Kako biste bili sigurni da ćete dobiti najbolju FHA hipoteku i uvjete zajma, kupujte više od jednog zajmodavca koje je odobrila FHA i usporedite ponude.
„Važno je napomenuti da zajmodavci mogu imati dodatne odredbe.”Kreditna ocjena
Minimalni kreditni rezultat za FHA zajam je 500. Ako vaš rezultat padne između 500 i 579, i dalje se možete kvalificirati za FHA zajam, ali morat ćete uplatiti veći predujam. Opet, ovo su smjernice FHA - pojedinačni zajmodavci mogu se odlučiti zahtijevati viši minimalni kreditni rezultat.
» VIŠE: Dobijte svoju kreditnu ocjenu besplatno
Iako FHA nije promijenila svoje zahtjeve, kombinirani učinci pandemije COVID-19 i recesije naveli su mnoge FHA zajmodavce da povećaju svoje minimalne potrebne kreditne rezultate za FHA zajmove. Mnogi zajmodavci trenutno traže kreditni rezultat od najmanje 620.
Savjet za štreberke: ako vaš trenutni kreditni rezultat ne odgovara, možda biste trebali poraditi na izgradnji kredita prije nego što počnete kupovati kod kuće. Alternativno, potražite zajmodavce koji su specijalizirani za FHA zajmove - oni obično dopuštaju minimalne kreditne rezultate koji su bliži smjernicama FHA. Ovi zajmodavci mogu ponuditi i ručno osiguranje, što može biti od pomoći ako nemate puno kreditne povijesti, na primjer.» VIŠE: Pogledajte vrhunske FHA zajmodavce
Sredstva predujma
Ako imate kreditnu ocjenu 580 ili više, vaša predujam FHA može biti čak 3.5%. Kreditni rezultat između 500 i 579 znači da ćete morati smanjiti 10% kupovne cijene.
Dobre vijesti? Ne mora sve proizlaziti iz štednje. Možete koristiti novac od poklona za predujam FHA, sve dok donator dostavi pismo sa svojim kontakt podacima, svojim odnosom s vama, iznosom dara i izjavom da se ne očekuje otplata.
Savjet za štreberke: Potražite državne i lokalne programe pomoći pri plaćanju predujma za kupce kuće prvi put (obično se definira kao netko tko nije posjedovao kuću u posljednje tri godine). Možda ćete moći pronaći zajmove s niskom kamatom ili bez kamate, ili čak bespovratna sredstva, koji vam mogu pomoći da prikupite predujam.» VIŠE: Pronađite programe za kupce kuće prvi put
Omjer duga i prihoda
FHA zahtijeva DTI manji od 50, što znači da vaša ukupna mjesečna otplata duga ne može biti više od 50% vašeg prihoda prije oporezivanja. To uključuje dugove koje ne plaćate aktivno.
Za studentske zajmove na odgodu, vaš FHA zajam će uključivati 1% od ukupnog iznosa zajma kao iznos mjesečnog plaćanja. Za druge vrste zajmova koje trenutno ne otplaćujete, osiguravatelji će koristiti 5% od ukupnog iznosa zajma za izračun vašeg DTI-a.
» VIŠE: Izračunajte svoj DTI
Odobrenje nekretnine
Nekretnina koju pokušavate kupiti zajmom FHA, bez obzira radi li se o kući, stanu, proizvodnoj kući ili višeobiteljskoj kući, mora ispunjavati minimalne zahtjeve FHA za imovinu.
FHA zahtijeva ocjenu koja je odvojena (i različita od) kućne inspekcije. Žele biti sigurni da je dom dobra investicija - drugim riječima, vrijedan onoga što za njega plaćate - i osigurati da ispunjava osnovne standarde sigurnosti i mogućnosti života.
Za zajam za renoviranje prema FHA 203(k), nekretnina se može podvrgnuti dvije odvojene procjene: procjeni "kao što je" koja procjenjuje njezino trenutno stanje i procjeni "nakon poboljšanog" procjenu vrijednosti nakon završetka radova.
» VIŠE: Što je uključeno u FHA ocjenu
Osiguranje hipoteke
FHA hipotekarno osiguranje ugrađeno je u svaki zajam. Kada dobijete FHA hipoteku, platit ćete unaprijed plaćanje hipotekarnog osiguranja (koje se može uračunati u ukupni iznos zajma) i nakon toga plaćati mjesečno.
Ako započnete s predujamom manjim od 10%, nastavit ćete plaćati hipotekarno osiguranje za vrijeme trajanja zajma. Oni s 10% predujma plaćat će FHA hipotekarno osiguranje na 11 godina.
» VIŠE: Usporedite vrste hipotekarnog osiguranja
Kako se prijaviti za FHA zajam
Podnošenje zahtjeva za FHA zajam zahtijevat će osobne i financijske dokumente, uključujući, ali ne ograničavajući se na:
-
Važeći broj socijalnog osiguranja.
-
Dokaz o U.S. državljanstvo, zakoniti stalni boravak ili podobnost za rad u Sjedinjenim Državama.S.
-
Bankovni izvodi za, najmanje, zadnjih 30 dana. Također ćete morati dostaviti dokumentaciju za sve depozite napravljene tijekom tog vremena (obično uplatnice).
Vaš zajmodavac će možda moći automatski dohvatiti neku potrebnu dokumentaciju, kao što su kreditna izvješća, porezne prijave i radne evidencije. Posebne okolnosti - na primjer ako ste student ili nemate kreditni rezultat - mogu zahtijevati dodatnu papirologiju.
» VIŠE: Detaljni zahtjevi za FHA zajam
Koje su prednosti i nedostaci FHA kredita?
Čak i ako vas kreditna ocjena i mjesečni proračun ostavljaju bez drugih izbora, imajte na umu da FHA zajmovi uključuju neke kompromise.
Prednosti FHA zajmova:
-
Niži minimalni kreditni rezultati od konvencionalnih zajmova.
-
Predujam od 3.5%.
-
Dopušteni omjeri duga i prihoda do 50%.
Nedostaci FHA zajmova:
-
FHA hipotekarno osiguranje traje cijeli rok trajanja kredita uz predujam manji od 10%.
-
Nekretnina mora zadovoljavati stroge zdravstvene i sigurnosne standarde.
-
Bez velikih zajmova: Iznos zajma ne može premašiti odgovarajuću granicu za područje.
Iako FHA postavlja standardne zahtjeve, zahtjevi zajmodavaca odobrenih od strane FHA mogu biti drugačiji.
FHA kamatne stope i naknade također se razlikuju od zajmodavca, pa je važno usporediti trgovinu. Dobivanje prethodnog odobrenja hipoteke od više od jednog zajmodavca može vam pomoći da usporedite ukupne troškove zajma.
» VIŠE: Saznajte kako usporediti FHA zajmodavce
Kako je sada dobiti FHA zajam?
Iako se minimalni zahtjevi HUD-a za FHA zajmove nisu promijenili, čini se da zajmodavci koje je odobrila FHA favoriziraju podnositelje zahtjeva s višim kreditnim rezultatima. Preko 71% FHA zajmoprimaca imalo je FICO rezultate od 650 ili više u kolovozu 2021., s prosječnim rezultatom od 676 za FHA kupovne zajmove, prema podacima iz ICE Mortgage Technology.
U prosjeku je bilo potrebno više vremena za zatvaranje kupovnog zajma FHA u kolovozu 2021. nego u kolovozu 2020. — 51 dan u usporedbi s 47 dana godinu dana ranije. U međuvremenu su uobičajeni zajmovi za kupnju u kolovozu 2021. zatvarali u prosjeku 48 dana, prema podacima ICE-a.
Podaci HUD-a pokazuju da je u kolovozu 2021. više od 33% FHA zajmova bilo za iznose između 250.000 i 399.000 dolara – daleko najčešći raspon. Gotovo 70% FHA zajmova izdanih tijekom ovog razdoblja pokrivalo je najmanje 96% procijenjene vrijednosti kuće, što implicira da većina kupaca FHA plaća minimalnu FHA predujam od 3.5%.
» VIŠE: Usporedite današnje FHA hipotekarne stope
Pronađite zajmodavca s odobrenjem FHA
Često postavljana pitanja Koja je loša strana FHA zajma?Najveći nedostatak FHA zajma je FHA hipotekarno osiguranje, koje traje do kraja trajanja zajma ako uplatite predujam manji od 10%.
Što je FHA zajam vs. konvencionalni zajam?FHA zajmove osigurava Federalna stambena uprava, dok konvencionalne hipoteke ne podupire vlada. Kao rezultat toga, zajmodavci imaju različite kvalifikacijske kriterije za FHA u odnosu na. konvencionalni krediti.
Tko se može kvalificirati za FHA hipoteku?Da biste se kvalificirali za FHA zajam, morat ćete ispuniti FHA zahtjeve, uključujući prihvatljivu kreditnu ocjenu (minimum varira ovisno o iznosu vašeg predujma) i omjer duga i prihoda manji od 50%.
Koji kreditni rezultat mi je potreban za FHA zajam?Smjernice FHA postavljaju minimalni kreditni rezultat od 500 za zajmoprimce koji plaćaju predujam od najmanje 10% i 580 za predujam između 3.5% i 10%. Međutim, zajmodavci često zahtijevaju više kreditne rezultate da bi se kvalificirali za FHA zajmove. Ako bi vaš kreditni rezultat mogao koristiti posao, razmislite o načinima za povećanje kreditne sposobnosti.
Kako funkcionira FHA zajam?FHA zajam funkcionira slično kao konvencionalna hipoteka, s gledišta zajmoprimca. Nećete dobiti zajam od Federalne stambene uprave. Za FHA zajam ćete podnijeti zahtjev putem zajmodavca kojeg je odobrila FHA. FHA osigurava zajam, zbog čega su zahtjevi zajmodavaca prema FHA zajmoprimcima obično blaži.
Je li teško dobiti FHA zajam?Dobivanje bilo koje vrste stambenog zajma zahtijeva trud i resurse, ali općenito je lakše kvalificirati se za FHA zajam nego za konvencionalnu hipoteku. Međutim, s pandemijom i recesijom, zahtjevi FHA za zajmove i refinanciranje mnogih zajmodavaca postali su restriktivniji. Iako se pravila FHA nisu promijenila, zajmodavci mogu tražiti viši minimalni kreditni rezultat.
